In de semipublieke sector vindt een verschuiving plaats waarbij steeds meer gekozen wordt om het vastgoed onder te brengen in een aparte juridische entiteit. In de praktijk blijkt dat deze organisaties hier vaak goede redenen toe hebben, maar dat de realisatie ervan meer voeten in de aarde heeft dan op voorhand was verwacht. 

In deze publicatie wordt dieper ingegaan op het afstoten van vastgoed door semipublieke instellingen. Zo wordt er onder andere vanuit strategisch en financieel perspectief bekeken waarom bijvoorbeeld een zorginstelling, onderwijsinstelling, haven of decentrale overheid er beter wel of juist niet voor kiest haar vastgoed in een aparte entiteit onder te brengen. 

Strategisch afstoten ? 

Waarom zou een semipublieke organisatie haar vastgoed willen afstoten of onderbrengen in een aparte entiteit?Hiervoor zijn tal van redenen te noemen. Naast de commercie le bedrijven vinden namelijk ook steeds meer semipublieke organisaties het vanuit een strategisch perspectief belangrijk om zich enkel te focussen op hun “kerntaken”. Het houden en onderhouden van vastgoed maakt hier voor deze organisaties in veel gevallen geen onderdeel van uit en zal dus bij voorkeur worden af gestoten.

Maar er zijn andere strategische redenen om het vastgoed in een aparte entiteit onder te brengen. Zo is ook het verkorten van de balans voor sommige partijen een belangrijke overweging om vastgoed af te stoten. Balansmanagement wordt veelvuldig gebruikt om de solvabiliteit van een organisatie op peil te houden. Sommige semipublieke instellingen hebben in het verleden een groot gedeelte van hun vastgoed beleend met vreemd vermogen. Om ervoor te zorgen dat zij de kritieke financieringsratio’s niet doorbreekt, kan een organisatie de keuze maken om het vastgoed af te stoten en daarmee de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen te verbeteren.

Voor organisaties die er financieel niet al te sterk voor staan is het realiseren van boekwinsten een belangrijke reden om het vastgoed af te stoten. Deze boekwinsten spelen vaak een belangrijke rol in het versterken van de solvabiliteit van een organisatie. Wanneer het vastgoed in de markt meer waard blijkt te zijn dan de boekwaarde op de balans (bijv. omdat wordt gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen), zal het bij verkoop het eigen vermogen een impuls kunnen geven.

Een andere strategische overweging om het vastgoed af te stoten is omdat de organisatie meer flexibiliteit wil hebben. Echter, waar de andere genoemde redenen vaak plausibel zijn, blijkt het realiseren van extra flexibiliteit in de praktijk vaak geen realistisch alternatief. Vanwege de karakteristieken van het merendeel van het semipublieke vastgoed, is de alternatieve aanwendbaarheid laag. Door deze lage alternatieve aanwendbaarheid zullen beleggers of financiers vaak zeer lange termijn huurcontracten eisen, hetgeen het gewenste effect tenietdoet. Dit wordt verder in dit stuk nader toegelicht.

Het afstoten van het vastgoed zal wel als resultaat hebben dat, door een lager exploitatierisico, meer zekerheid wordt gerealiseerd. Het gereduceerde exploitatierisico komt voort uit de vaste huurprijs, de beperkte onderhoudslasten en het niet langer beschikbaar hoeven stellen van voorzieningen hiervoor. Echter, logischerwijs wordt dit risico ook in de huurprijs inbegrepen.

Strategisch afstoten van vastgoed brengt onder andere: 

  • Focus Kerntaken
  • Balansmanagement 
  • Boekwinsten 
  • Lager Exploitatierisico 
  • Transparante Kasstromen 
  • Samenwerking Derden 
  • Flexibiliteit ? 

Het laatste strategisch relevante voordeel van het afstoten van het vastgoed dat hier wordt benoemd heeft betrekking op een samenwerking met een commercie le partij. In een joint venture met een private onderneming is het lastig te verantwoorden dat een publieke partij de volledige risico’s van het vastgoed voor haar rekening neemt. Ook is het vaak niet mogelijk dat gebouwen die in het publieke eigendom zijn, voor commercie le doeleinden te gebruiken. Het is in een dergelijk geval dus nodig om het vastgoed af te stoten of onder te brengen in een entiteit waar beide joint venture partijen invloed in hebben.

Ook vanuit een financiering technisch perspectief kan het onderbrengen van het vastgoed in een aparte entiteit voordelen hebben. In het verleden is het merendeel van het semi publieke vastgoed voornamelijk door banken gefinancierd. Nu zien we een trend ontstaan waarbij steeds meer interesse komt van vastgoedbeleggers, voornamelijk met een uitgesproken voorkeur voor AWBZ vastgoed in het hogere segment. Dit is te verklaren door de alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed, die is in deze gevallen vaak iets groter is.

Wanneer een organisatie besluit tot de volledige verkoop van het vastgoed om het vervolgens terug te huren (sale & leaseback) heeft dit als direct gevolg dat de organisatie liquide middelen ter beschikking krijgt. Dit is vooral nuttig wanneer op korte termijn grote uitgaves gepland zijn welke de organisatie niet kan, of niet wenst, te financieren. Een bekend voorbeeld hiervan bij veel semi publieke instellingen is een reorganisatie.

Een voordeel dat met het afstoten tevens wordt behaald, is dat de geldstomen transparant worden gemaakt. Daar waar binnen organisaties vaak verschillende voorzieningen voor onderhoud beschikbaar zijn en uitgaves worden gealloceerd om de kosten van het vastgoed inzichtelijk te krijgen, cree ert het afstoten van vastgoed een duidelijk afgebakende kostenpost.

Er zijn dus verschillende redenen om afstoten van het vastgoed te overwegen. Voor sommige van deze redenen is het absoluut nodig dat het vastgoed wordt gesplitst, zoals in het geval van bepaalde samenwerkingen met commercie le partijen. In andere gevallen is afstoten niet noodzakelijk maar kan het zeker wel positieve effecten hebben.

Het traject van het afstoten van het vastgoed is echter een lastige zaak. Uit onze ervaring op de blijvend veranderende financieringsmarkten blijkt dat zowel financiers als beleggers terughoudend zijn en vaak strenge eisen stellen. Deze veranderingen brengen de nodige obstakels met zich mee en kennen hun invloed op de kans van slagen.

De keerzijde 

Het meest voor de hand liggende nadeel is het verlies van het zeggenschap over het vastgoed. Wanneer de semipublieke organisatie niet langer eigenaar is van het vastgoed kan zij hier minder invloed op uitoefenen. Het is in dit geval dan ook cruciaal dat afspraken worden gemaakt over bijvoorbeeld eventuele wijzigingen aan het gebouw, welke de functionaliteit ervan in gevaar kunnen brengen.

Andere nadelige effecten zijn te vinden in de fiscale sfeer. Zo zou, afhankelijk van de rechtspersoon, overdrachtsbelasting moeten worden betaald wanneer bijvoorbeeld geen beroep kan worden gedaan op de vrijstelling bij een interne reorganisatie. Daarnaast zal, afhankelijk van deze rechtspersoon, mogelijk ook vennootschapsbelasting moeten worden betaald.

Ook in het kader van de onderhoudsrisico’s kunnen complicaties optreden. Het zal daarom moeten worden vastgesteld bij welke partij het onderhoud in rekening wordt gebracht. Zeker in gevallen van zeer sectorspecifiek vastgoed is het niet onbegrijpelijk dat de investeerder wil dat het volledige onderhoud voor rekening van de huurder komt (triple net lease). De huurder zal dan alsnog zelf voorzieningen moeten treffen hiervoor en zal het daarbij behorende risico op onvoorziene kosten moeten dragen.

Vanwege de aanzienlijke financie le consequenties van een dergelijke afspraak is het van belang dat deze worden doorgerekend in de huurprijs ten gunste van de huurder. Deze complicaties kennen meestal ook hun invloed op onderhandelingen, maar zijn wel bespreekbaar.

De grootste obstakels treden echter voornamelijk op bij het verkrijgen van een financiering voor deze aparte entiteit.

Gevolgen financierbaarheid 

Het succes van het eventueel we l of juist niet kunnen financieren van de vastgoed entiteit is van meerdere aspecten afhankelijk.

Het rendement op het vastgoed voor de voornoemde doeleinden is niet altijd toereikend om een vastgoedbelegger aan boord te kunnen krijgen. Vastgoedbeleggers hebben derhalve voor dergelijke beleggingen vaak strenge eisen met betrekking tot de huurcontracten, daarentegen wenst de semipublieke organisatie graag flexibiliteit te behouden om haar taken uit te kunnen voeren.

Financiers van vreemd vermogen aan de andere kant hebben strenge eisen met betrekking tot de termijnen van de huurcontracten. Zij willen de zekerheid dat het vastgoed verhuurd is voor de looptijd van de lening en voor hen is het van belang dat de beoogde panden voor de vastgoed entiteit momenteel niet al hypothecair bezwaard zijn.

Daarnaast zal ook beoordeeld moeten worden tegen welke waarde deze panden overgenomen worden, en welke huurprijs berekend kan worden. Ook dit is weer sterk afhankelijk van de doeleinden van het vastgoed en de onderhoudsstaat.

De traditionele bancaire kredietwaardigheidseisen in de semipublieke sector zijn ook in dit geval van toepassing. Zo wordt de afweging voor bancaire financiering op kwantitatief niveau nog steeds gestuurd door de gebruikelijke ratio´s.

Daarnaast zal deze financier in haar beoordeling van de kredietwaardigheid meenemen of de semipublieke instelling een garantie kan en wil verstrekken. Dit impliceert dat de organisatie nog steeds in grote mate verantwoordelijk is voor het vastgoed. Een voorbeeld hiervan is een ziekenhuis dat een kasstroomgarantie moet verstrekken om haar vastgoed te kunnen verkopen.

Financieringsalternatieven 

Financieringsalternatieven liggen niet altijd voor het grijpen, afhankelijk van het doel zijn er voor een aantal semipublieke instellingen echter wel potentie le oplossingen. Ook hierin kan onder andere de beschikbaarheid van een garantie een belangrijke rol spelen.

Denk hierbij aan de betrokkenheid van bijvoorbeeld overheidspartijen als een gemeente, provincie, of het Rijk. Wanneer overheidspartijen meedelen in het risico van het vastgoed zal financiering onder gunstigere voorwaarden kunnen worden verstrekt. In het geval dat een garantie door een overheid bespreekbaar is, zal onderzocht moeten worden of deze garantie in overeenstemming is met de Europese staatssteun richtlijnen.

Afsluitend 

Het in een aparte entiteit onderbrengen of afstoten van semipubliek vastgoed kan om vele strategische en financie le redenen interessant zijn. De praktijk wijst echter uit dat er verschillende haken en ogen zitten aan dit vaak complexe traject. Financiers, bestuurders en toezichthouders zullen het met elkaar eens moeten worden over de voorwaarden en tegelijkertijd hun doelen ermee moeten bereiken.

Wij hebben een ruime ervaring met deze lastige vraagstukken en kunnen ook uw organisatie hierbij helpen. Uiteraard zijn wij graag bereid hier volledig vrijblijvend een nadere toelichting op te geven. U kunt ons bereiken via onderstaande contact gegevens. 

Download deze publicatie in pdf: Mei 2014 – Maatschappelijk Vastgoed – Binnen of Buitenshuis