Huisvesting in de Care sector: Huur of Koop?

Op het gebied van huisvesting is de traditionele keuze voor zorginstellingen in de Care sector al jarenlang het benodigde zorgvastgoed kopen, of huren. Door het gradueel vervangen van de vergoeding van kapitaallasten op basis van nacalculatie door de Normatieve Huisvesting Component (hierna: NHC) worden er risico’s met betrekking tot de vastgoedexploitatie geïntroduceerd. Hierdoor is de afweging voor zorginstellingen tussen huur of koop strategisch nog belangrijker geworden. In deze publicatie wordt gekeken naar zowel kwalitatieve als kwantitatieve aspecten van de huur- en koopoptie. Daarnaast blikken we vooruit op de opname van de NHC in de integrale tarieven in 2018.

Door: Jasper Beyers MSc. en Sjors Linssen MSc. – Sectorteam Zorg

Kwalitatieve aspecten

Deze paragraaf beschrijft de kwalitatieve facetten die van invloed zijn op de keuze om het benodigde vastgoed te verwerven of te huren. Hierbij richten we ons op de consequenties voor zeggenschap, exploitatierisico’s, flexibele huisvesting en de vraag of vastgoed tot de kerntaak van een zorginstelling behoort.

Zeggenschap

Bij koop verkrijgt de instelling de volledige zeggenschap over het pand. Benodigde aanpassingen in gebruik en op bouwkundig vlak kunnen zonder inmenging van derden worden doorgevoerd, de instelling is letterlijk baas in eigen huis. In geval van huur ligt het eigendom en daarmee ook de zeggenschap bij een derde partij. De afhankelijkheid die daardoor ontstaat is van oudsher voor veel instellingen een reden om niet voor huur te kiezen. Er dient echter te worden opgemerkt dat middels huurcontracten ook heldere afspraken gemaakt kunnen worden over ieders rechten en plichten.

Ook moet er rekening gehouden worden met de vaak specifieke aard van het zorgvastgoed. De verhurende partij heeft daardoor vaak geen alternatieve huurder klaarstaan om op terug te vallen, waardoor de bereidheid toeneemt om in het belang van beide partijen constructief te handelen.

Verschuiving van risico’s

De kapitaallastenvergoeding op basis van nacalculatie was van oudsher een reden om geen andere huisvestingsmogelijkheden te overwegen dan koop, nagenoeg alle lasten die samenhangen met het zorgvastgoed werden immers 1-op-1 vergoed. De zorginstelling liep hierdoor praktisch geen exploitatierisico, maar dit is door de introductie van de NHC verleden tijd.

Door te huren verschuiven samen met het eigendom ook bepaalde exploitatierisico’s naar een externe partij (de verhuurder). Zo komt de volatiliteit in de waarde van het vastgoed op het conto van de verhuurder: stijgingen maar ook de dalingen zijn voor diens rekening. Ook het (groot) onderhoud en het risico op leegstand, welke zich met de introductie van de NHC nadrukkelijker manifesteren, zijn voor rekening van de verhuurder. Eerlijkheidshalve dient te worden opgemerkt dat de exacte risico’s bij leegstand afhankelijk zijn van het huurcontract. Gedurende het huurcontract ligt het risico op onderbezetting alsnog bij de huurder.

Bij ontwikkeling van vastgoed in eigen beheer loopt de zorginstelling ook tijdens de bouwperiode risico’s zoals de overschrijding van het bouwbudget en bouwtermijn. Indien een derde partij ontwikkeld kunnen deze risico’s middels contracten worden afgebakend en belegd bij de partij die deze het best kan controleren en mitigeren.

Ten slotte verplaatst men bij huur ook alle risico’s die uit de financiering voortvloeien, zoals renterisico’s en herfinancieringsrisico.

Flexibiliteit huisvesting

Flexibiliteit in de zin van de beschikbare capaciteit is bij eigendom beperkt. Het op korte termijn aanpassen van de omvang van de huisvesting is vrijwel onmogelijk. Op langere termijn is men afhankelijk van de bereidheid van andere (markt)partijen om het vastgoed (deels) over te nemen in het geval van onderbezetting en bij groei zal een nieuw bouwtraject gestart dienen te worden. Huren biedt in de regel een hogere flexibiliteit. Bij stijgende vraag kan snel extra ruimte worden betrokken, terwijl bij een dalende trend makkelijker ruimte afgestoot kan worden. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de precieze flexibiliteit afhankelijk is van de looptijd en inhoud van de huurcontracten en de beschikbaarheid in de regio van geschikte ruimte. Specifieke eisen van vastgoed geschikt voor zware ZZP’s kunnen de flexibiliteit en de beschikbaarheid verder beperken.

Richten op kerntaak

De beleidsmatige keuze voor scheiding van wonen en zorg geeft voeding aan de zienswijze dat vastgoed niet tot de kerntaken van een zorginstelling behoort. Waar het vastgoed voorheen werd gezien als een integraal hulpmiddel bij het verlenen van de gevraagde zorg, wordt het beschikbaar stellen van woonruimte steeds meer een activiteit die los kan worden gezien van het leveren van zorg. Het in eigen beheer ontwikkelen en beheren van vastgoed heeft tot gevolg dat additionele (zorg-vreemde) expertise binnen de instelling aanwezig moet zijn. Een externe partij waarbij de ontwikkeling en beheer van vastgoed de kerntaak is (bijvoorbeeld een woningcorporatie) heeft deze expertise reeds in huis en kan derhalve in staat zijn de realisatie beter en goedkoper te verrichten. Door te huren kan de instelling zich volledig richten op haar kerntaak: het leveren van zorg. Hierbij realiseren wij ons dat huisvesting terdege onderdeel kan uitmaken van het leveren van de gevraagde zorg en derhalve als kerntaak van een zorginstelling beschouwd kan worden. Het innemen van een standpunt in deze vergt een discussie op strategisch niveau binnen de instelling.

 

Kwantitatieve aspecten

De benodigde (strategische) keuze met betrekking tot het zorgvastgoed werkt ook door op de financiële kengetallen van de zorginstelling. Hoewel deze per instelling verschillen kan men een generiek beeld schetsen van het effect op de kengetallen.

Kasstromen

Bij aankoop van een pand met een lening met lineaire aflossing zijn de rente- en aflossingen in het begin het hoogst. De hoofdsom van de financiering en daarmee ook de rentelast zijn op hun top. Deze laatste kasstroom daalt gedurende de tijd als gevolg van aflossingen.

Door financiering middels een annuïteitenlening is het nadeel van hoge kasstromen bij koop in het begin te reduceren. Echter over de lange termijn zijn de rentekosten bij deze financieringsvariant hoger en is deze financieringsvorm in de Care geen usance meer. Derhalve wordt deze variant verder buiten beschouwing gelaten.

Huuruitgaven laten een vlakker verloop zien. Deze beginnen lager maar nemen in de loop van de tijd toe door de indexatie voor inflatie die vrijwel altijd in het huurcontract wordt opgenomen. Hierbij is op te merken dat deze toenemende kasstroom goed aansluit bij de NHC-vergoedingen met indexatie. Er is hier duidelijk sprake van een cashflowmatch.

Figuur I - Lasten Huur vs. Koop

Figuur I – Lasten Huur vs. Koop

Het gangbare financiële kengetal, waarnaar banken kijken voor de houdbaarheid van de kasstromen is de Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Met het oog op de financierbaarheid is een hoge DSCR wenselijk. De DSCR zal door toenemende financieringslasten in de eerste jaren van een koopscenario lager uitvallen dan in een huurscenario (ceteris paribus). Eenzelfde geldt voor de Interest Coverage Ratio (ICR).

Rentabiliteit

De rentabiliteitsontwikkeling is grotendeels gelijk aan de kasstroomontwikkeling. De baten zijn in het huur en koop scenario gelijk (NHC-vergoeding). De huurverplichtingen zijn bij aanvang gewoonlijk lager dan de afschrijvingen en rentelasten bij koop. Ook hier zien we een daling van de rentelasten gedurende de tijd als gevolg van aflossingen. De kosten voor groot onderhoud zouden nog een verstorend effect kunnen genereren, maar in de praktijk blijkt dat deze vaak jaarlijks als voorziening in de kosten worden genomen bij koop en bij huur vormen ze vaak een integraal onderdeel van de huurprijs.

Balans

In beginsel heeft huren geen effect op de balansomvang of de solvabiliteit. De huurstromen zijn kosten en beïnvloeden daarmee enkel het resultaat. In de onderstaande tabel zijn we er van uit gegaan dat de NHC-vergoeding hoger is dan de huurkosten, met een (licht) positief resultaat en stijgend vermogen tot gevolg.

Bij aankoop zal het pand geactiveerd worden. Indien er sprake is van (gedeeltelijke) financiering van de aankoop middels vreemd vermogen komt ook deze op de balans. Dit heeft tot gevolg dat de balans in absolute zin groeit. Ceteris paribus blijft het eigen vermogen onveranderd, maar vermindert de solvabiliteit (eigen vermogen / totaal vermogen) bij aanvang in het koop-scenario. Door afschrijving daalt het balanstotaal over tijd en op het moment dat volledig is afgelost komen balanstotaal en solvabiliteit van beide varianten op hetzelfde niveau. Met het oog op eenvoud is hierbij geabstraheerd van resultaatsverschillen uit hoofde van de koop- of huurvariant, welke casus specifiek zijn.

Figuur II - Balans en Solvabiliteit: Huur vs. Koop

Figuur II – Solvabiliteit en Balanstotaal: Huur vs. Koop

Voordelen van huren op de financiële kengetallen vindt men veelal in een gunstigere DSCR en solvabiliteit. Echter, steeds vaker worden huur-/leaseverplichtingen meegenomen in de berekening van de DSCR waardoor dit voordeel teniet wordt gedaan. Ook kan het zijn dat, afhankelijk van de duur en vormgeving van het huurcontract de huurverplichting geactiveerd moet worden met een verlenging van de balans en een verlaging van de solvabiliteitsratio tot gevolg[1]. Hierdoor kunnen de kwantitatieve voordelen van huren deels verdwijnen.

Conclusie

Bij huur is er sprake van een transfer van risico’s die voortkomen uit het bezit en de ontwikkeling van vastgoed. Grofweg zijn deze risico’s onder te verdelen in ontwikkelingsrisico’s, exploitatierisico’s, financieringsrisico’s en onderhoudsrisico’s. Wanneer men enkel naar deze aspecten kijkt, lijkt huur in vrijwel alle opzichten de betere keus. De huur met indexatie komt kasstroommatig overeen met de NHC. Echter, de economische wetmatigheid van Milton Friedman: “there’s no such thing as a free lunch”, gaat ook hier op.

De huur van het vastgoed wordt bepaald op basis van de rendementseis van de eigenaar van het vastgoed, oftewel de beloning die de belegger redelijk vindt om de overgenomen risico’s te lopen. Uit veelvuldige gesprekken met beleggers die interesse hebben getoond te investeren in zorgvastgoed in de Care sector kunnen we concluderen dat de bruto rendementseis van de geïnteresseerde partijen tussen de 5,5% en 7,5% ligt, vooral afhankelijk van locatie en de mate van alternatieve aanwendbaarheid van het onderliggende vastgoed. Dit rendement zit verwerkt in de hoogte van de huur en de overige garanties die de huurder moet geven. Bij zeer specifiek vastgoed op een mindere locatie kan het geëiste rendement oplopen tot boven de 10%.

De afweging of de instelling moet kopen of huren is als volgt te maken. De netto kasstroom van het huurscenario dient vermeerderd te worden met de voordelen van de risicotransfer en de additionele flexibiliteit die men bij huren verkrijgt. De netto kasstroom van het koopscenario dient uitgebreid te worden met het voordeel van zelfbeschikking. De toevoeging van de kwalitatieve voordelen blijft te allen tijde een handweging. Wanneer deze analyse in het voordeel van eigendom uitvalt, weegt het veelgehoorde verwijt dat vastgoed bij publieke organisaties niet tot de kerntaken hoort, niet op tegen de risicogewogen baten. Het maatschappelijk belang is namelijk ook een effectieve inzet van de publieke middelen en die is gegarandeerd met een zorgvuldige uitvoering van bovenstaande aanpak.

Vooruitblik 2018

Vanaf 2018 zal de NHC naar verwachting integraal onderdeel uitmaken van de onderhandelbare zorgtarieven. Dit klinkt niet als een ingrijpende wijziging maar dat is het wel degelijk. Er zijn volgens ons twee scenario’s mogelijk:

  1. Ofwel de verzekeraar kan een zorginstelling een hogere prijs betalen per patiënt of verrichting, wanneer deze zorg in kwalitatief hoogwaardige huisvesting plaatsvindt. Dit betekent automatisch dat zorginstellingen met oud vastgoed een relatief lagere prijs per verrichting kunnen vragen (ceteris paribus).
  2. Ofwel de zorgverzekeraar maakt geen onderscheid in het gebruikte vastgoed en kent derhalve (op deze basis) gelijke tarieven toe, maar de instelling met nieuw vastgoed heeft indirect voordeel uit haar zorgvastgoed in de vorm van een efficiëntere bedrijfsvoering (hogere productiviteit, lagere kostprijs per patiënt).

Wanneer een zorginstelling bijvoorbeeld in 2008 een huurcontract inclusief huurprijsindexatie voor 15 jaar heeft afgesloten met een woningcorporatie of een belegger, betekent dit dat de (indirecte) opbrengsten uit hoofde van haar vastgoed op termijn dalen, terwijl haar huren jaarlijks geïndexeerd worden. Hierdoor kunnen de kasstromen uit het huurscenario zich negatief ontwikkelen en is de eerdergenoemde match tussen de kasstromen van de huur en de NHC verdwenen. Het eigendomsscenario met lineaire aflossing sluit dan beter aan, omdat de rente en aflossingen veel lager zijn aan het einde van de levensduur van het vastgoed.

De zorginstelling zou ook kunnen opteren voor kortere huurcontracten, maar daar zal vervolgens ook weer een hogere nominale vergoeding tegenover moeten staan om de belegger te compenseren voor het risico dat het pand op kortere termijn leegstaat.

De ontwikkeling van de prijzen in de Care van zorg en vastgoed zijn nog diffuus, maar met het oog op de veranderingen die zijn aangekondigd adviseren wij onze klanten rekening te houden met dit scenario en de voordelen van huur en eigendom tegenover elkaar te zetten, alvorens een beslissing te maken.

De bovenstaande analyse schetst een generiek beeld, in werkelijkheid zijn de uitkomsten van een dergelijke analyse casus specifiek. Montesquieu heeft meerdere zorginstellingen ondersteund bij deze strategische keuze. Wij staan ook u graag te woord om hierover vrijblijvend van gedachten te wisselen.


[1] Overleg met uw accountant omtrent het al dan niet moeten activeren van een huurcontract wordt aangeraden.