Montesquieu FinanceDit is het tweede artikel in een reeks van zeven die ingaan op het proces dat een gemeente dient te volgen bij het verstrekken van financieringssteun. In dit artikel bespreken wij de wijze waarop de financieringssteun dient te worden gestructureerd.

Indien een project voldoet aan alle eisen voor financieringssteun conform het in het vorige artikel besproken afwegingskader, dient vervolgens de financieringssteun te worden vormgegeven. Het voornaamste uitgangspunt hierbij is dat de risico’s die de gemeente loopt inzichtelijk en acceptabel zijn. Het risicoprofiel wordt onder andere bepaald door de kenmerken van de financieringssteun zelf en door de onderliggende zekerheden. Dit artikel behandelt een aantal aspecten met betrekking tot de structurering van de financieringssteun, waaronder de keuze voor de kredietnemer, de maximale omvang, de looptijd en de senioriteit van de financiering.

Kredietnemer
In het vorige artikel wordt het beslistraject beschreven waarbij het beoordelen van de kredietwaardigheid één van de onderdelen is. Nieuwe projecten worden vaak ondergebracht in een project-BV die onderdeel van een groter geheel is. Voor het beoordelen van de kredietwaardigheid is het van belang dat niet alleen naar de project-BV wordt gekeken, maar ook naar de bovenliggende entiteiten. Op basis van de beoordeling dient te worden bepaald of de gemeente de financiering aan alleen de project-BV wil verstrekken of andere entiteiten erbij wil betrekken. Voor de gemeente als verstrekker heeft het uiteraard de voorkeur om meerdere entiteiten te verbinden aan de financieringssteun. Dit zorgt niet alleen voor meer zekerheid, maar zorgt er ook voor dat de belangen van de gemeente en de ontvanger van de financieringssteun meer in lijn liggen met elkaar.

Maximale omvang
Bij het bepalen van de maximale omvang van de financieringssteun dient naar een aantal factoren te worden gekeken. Hierbij is het van belang dat het risico op verlies voor de gemeente wordt geminimaliseerd.

Concentratierisico
Een eerste beoordeling met betrekking tot de omvang van de verstrekte financieringssteun dient te zijn dat deze past bij de omvang van de balans van de gemeente. Uitgangspunt hierbij is dat een enkele debiteur niet te zwaar mag drukken op de balans om het concentratierisico te beperken. Het is dan van belang om op voorhand in beleidsregels vast te leggen welke maximale omvang een enkele debiteur mag hebben en wat de maximale omvang van de portefeuille uitzettingen mag zijn, zodat het totaal aan verstrekte financieringssteun in verhouding met de balans is.

Zekerheden
Het risico bestaat dat een project, ondanks alle genomen voorzorgsmaatregelen, zich onverhoopt niet ontwikkelt zoals verwacht. Om haar risico´s ook in deze gevallen te beperken dient de gemeente er op voorhand voor te zorgen dat zij aanspraak kan maken op voldoende zekerheden. Veelgebruikte zekerheden zijn het recht van hypotheek op een pand/object, borgstellingen en verpandingen.

Wanneer dergelijke zekerheden worden overeengekomen is de zekerheidswaarde van belang. De vraag die hierbij dient te worden gesteld is in welke mate de waarde van het onderpand de door de gemeente verstrekte financieringssteun dekt. Het is dan niet voldoende om enkel naar de investeringssom of de vervangingswaarde van het onderpand te kijken. Beter is het om te kijken naar de executiewaarde van het onderpand. Dit is het geschatte bedrag dat het onderpand bij een gedwongen verkoop op een publieke veiling zou kunnen opbrengen. Om aan te sluiten bij de bancaire usance dient op deze executiewaarde nog een afslag te worden toegepast om uit te komen op de zekerheidswaarde. De zekerheidswaarde is afhankelijk van onder andere de onderhoudsstaat en het type onderpand dat wordt ingezet en dient per casus te worden bekeken.

Een gemeente zou uit voorzichtigheidsoverwegingen niet meer financieringssteun moeten verstrekken dan het bedrag dat zij als zekerheid kan verkrijgen, zodat het risico dat de gemeente haar gelden niet terugkrijgt in overwegende mate is afgedekt. Daarbij dient te worden opgemerkt dat de mate waarin de gemeente risico wenst te lopen altijd afhankelijk is van de specifieke situatie. Zo kunnen er andere (niet-financiële) belangen meespelen die het verstrekken van financieringssteun aan een partij met een hoger risicoprofiel rechtvaardigen. Wel dient in het achterhoofd te worden gehouden dat het verstrekken van financieringssteun per definitie nooit zonder risico is. Het specifieke risicoprofiel van de betreffende financieringssteun dient te worden weerspiegeld in het rentetarief of de garantiepremie die als vergoeding voor het verstrekken van de financieringssteun in rekening wordt gebracht. Het volgende artikel in deze serie behandelt dit onderwerp.

Looptijd
De looptijd van de financieringssteun is ook een belangrijk onderdeel in de structurering. In algemene zin dient de looptijd van de financieringssteun in elk geval niet langer te zijn dan de looptijd van het project. In combinatie met de looptijd van de financieringssteun dient ook het aflossingsschema te worden bepaald. Hierbij dient te worden voorkomen dat de omvang van de financieringssteun op enig moment hoger wordt dan de waarde van de ingezette zekerheden. Daarnaast dient de gemeente in geval van een financiering een keuze te maken tussen een ontwikkelfinanciering en een beleggingsfinanciering.

Een ontwikkelfinanciering wordt verstrekt aan een bouwer/ontwikkelaar om de (her)ontwikkeling van een object mogelijk te maken. De looptijd van een dergelijke financiering is doorgaans relatief kort en de financiering wordt afgelost wanneer het object wordt verkocht aan een exploitant/belegger. Bij een ontwikkelfinanciering loopt de gemeente met name het risico dat de bouw niet loopt zoals voorzien of dat er geen koper voor het object kan worden gevonden. Deze risico’s kunnen worden verkleind door te werken met kredietwaardige partijen en op voorhand een koper voor het object vast te leggen. Voor een gemeente is het in dit geval van belang om de koopovereenkomst en de kredietwaardigheid van de koper/belegger te beoordelen.

Een beleggingsfinanciering is een financiering die is gericht op het financieren van een object voor de lange termijn. De risico’s voor een gemeente zijn in dit geval anders dan bij een ontwikkelfinanciering. Bij een beleggingsfinanciering dient de business case op zowel korte als lange termijn voldoende kasstromen te genereren om aan de rente- en aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen. Hiernaast loopt de gemeente het risico dat het onderpand in de loop van de tijd te weinig dekking biedt.

Senioriteit
Van zeer groot belang voor de risicopositie van de gemeente is in geval van financiering de senioriteit van de lening: de volgordelijkheid van betalingen en de aanspraak op zekerheden. In een simpele vorm kan hierbij het onderscheid worden gemaakt tussen ‘normale’ (hypothecaire) leningen en achtergestelde leningen. Een normale lening heeft als eerste recht op rentebetalingen en aflossingen. Hiernaast kan de leninggever in geval van faillissement de zekerheden (vaak een eerste recht van hypotheek) uitwinnen. Achtergestelde leningen hebben over het algemeen geen zekerheden of de zekerheden zijn lager in rang (bijvoorbeeld een tweede recht van hypotheek). Wanneer de meer seniore schuldeisers zijn betaald en er is nog een batig saldo, dan krijgt de verstrekker van de achtergestelde lening uitbetaald. Een achtergestelde lening brengt hierdoor meer risico met zich mee.

Gelet op het risicoprofiel van achtergestelde leningen verdient een normale lening doorgaans de voorkeur. Er kan worden gekozen voor een achtergestelde lening wanneer de beschikbare zekerheden al zijn vergeven aan andere (bancaire) financiers of wanneer de solvabiliteit versterking nodig heeft. Het verstrekken van een achtergestelde lening versterkt de financiële positie van het project, waardoor de (bancaire) financierbaarheid wordt vergroot. De gemeente dient hierbij wel rekening te houden met het hogere risicoprofiel van een dergelijke lening.

Hoewel elk van deze onderwerpen afzonderlijk beschouwd kunnen worden, dienen deze bij het structureren van financieringssteun in samenhang te worden beoordeeld. Hierbij geldt dat de uiteindelijke risico’s voor de gemeente inzichtelijk en acceptabel moeten zijn.

Montesquieu – een adviseur met ervaring
Gemeenten wordt steeds vaker de vraag gesteld om financieringssteun aan een marktpartij te verstrekken. Montesquieu wil met deze reeks artikelen gemeenten inzicht geven in de mogelijke voetangels en klemmen die zij kan tegenkomen in zo’n proces. Ons professionele team is regelmatig betrokken bij projecten waar financieringssteun aan de orde is, zodat zij altijd kan putten uit actuele ervaring. Daarnaast helpt Montesquieu gemeenten met hun financieel-strategische vraagstukken en risicomanagement. Wij zijn volledig onafhankelijk en werken samen met u aan de beste oplossing. Neemt u eens vrijblijvend contact met ons op en ontdek wat wij ook voor uw gemeente kunnen betekenen.

In deze reeks zijn ook de volgende artikelen verschenen:

De gemeente als bank?
De gemeente als bank – Afwegingskader
De gemeente als bank – Staatssteun
De gemeente als bank – Governance
De gemeente als bank – Documentatie
De gemeente als bank – Herstructurering

De gemeente als bank – Financiering vs. garantie