Het renterisicobeleid als onderdeel van het financieringsbeleid is gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit van de woningcorporatie. Dit betekent onder meer dat het beleid erop gericht zou moeten zijn om rentabiliteit, liquiditeit en solvabiliteit te waarborgen. Een aantal woningcorporaties hanteert nog een beleid om het renterisico te beheersen dat gebaseerd is op duration hedging. Het WSW heeft aangegeven dat deze beleidsbasis niet meer passend is voor de sector. Hier zijn meerdere redenen voor aan te dragen, die wij graag nader met u bespreken. In deze korte beschouwing zullen we ons voornamelijk richten op de relatie tussen de passiva (leningen & derivaten) en de activa (het vastgoed)

De duration techniek nader toegelicht
Duration betekent dat de rentegevoeligheid van de passiva (bij een woningcorporatie de leningportefeuille en derivaten) wordt gematched met de rentegevoeligheid van de activa (het vastgoed). Een elementaire veronderstelling bij toepassing van deze techniek is dat de markwaardeverandering van de leningportefeuille (inclusief derivaten) de markwaardeverandering van de vastgoedportefeuille nabootst. Dit is in de praktijk echter moeilijk te realiseren omdat:
1. de yield/disconteringsvoet van het vastgoed geen één op één relatie heeft met de financieringsrente
2. de marktwaardeverandering van het vastgoed door meer elementen dan alleen rente wordt beïnvloed, zoals de leegwaarde, mutatiegraad, onderhoudskosten, levensduur, inflatie et cetera

Treasury kan hierdoor moeilijk de waardeontwikkeling van de passiva in lijn brengen met de waardeontwikkeling van de activa.

De belangrijkste parameter die zorgt voor de fluctuatie van de marktwaarde van een vastgoedportefeuille is de yield op de markt. De yield fungeert namelijk als de disconteringsvoet van de activa. Uitgangspunt bij duration hedging is dat de financieringsrente, bijvoorbeeld benaderd door de 10-jaars swaprente (verdisconteringsvoet passiva), gelijke tred houdt met de yields op residentieel vastgoed (verdisconteringsvoet activa).

De ontwikkeling van de yield is voor een corporatie echter een gegeven. Dit beperkt voor een groot gedeelte de mogelijkheid van een corporatie om actief te sturen op marktwaarde. Bovendien is de aanname dat de financieringsrente gelijke tred houdt met de yield ook niet consistent.

Beleidsinstrumentarium

In bovenstaande figuur is het historische verloop weergegeven van het rendement op Nederlandse woningen (MSCI, intern rendement), afgezet tegen de 10-jaars swaprente. Uit de figuur is af te lezen dat de relatie tussen de swaprente en het rendement op vastgoed de afgelopen jaren sterk uiteen is gelopen. Beide zaken zijn ontwikkelingen in de markt waar een woningcorporatie zelf geen invloed op heeft. Doordat deze relatie uiteen loopt, is het een haast onmogelijke opgave geworden om de ontwikkelingen van de marktwaarde van de activa en passiva te matchen. Duration hedging werkt in dit geval dus niet indien het niet wordt geflankeerd door ander beleid.

Alternatieven
Als alternatief voor duration hedging kan een beleid worden geformuleerd waarin de financieringsstrategie leidt tot een situatie waarin de kasstromen van de financiering inclusief derivaten idealiter per jaar afgestemd zijn op de feitelijke (niet theoretische) kasstromen van de vastgoedportefeuille. Montesquieu kan u adviseren bij het strategisch en procesmatig formuleren van een financierings- en bijbehorende rentestrategie die is afgestemd op de dynamiek van uw vastgoedbeleid.