‘Financieringsmarkt commercieel vastgoed flink verbeterd’

De financieringsmarkt is in 2014 duidelijk verbeterd. Alternatieve financieringsbronnen worden dit jaar bovendien steeds belangrijker voor de vastgoedsector. Kredietopslagen zullen nog iets verder dalen, terwijl de korte en lange rente laag blijven. Dat voorspelt de in risicomanagement gespecialiseerde financieel adviseur Joep Munten in zijn jaarlijkse vooruitblik in Vastgoedmarkt.

‘Joep, we zijn weer open voor nieuwe business. Weet je nog partijen die een goed project gefinancierd willen hebben?’ Dat soort telefoontjes van Nederlandse banken hebben we het afgelopen jaar weer voor het eerst in lange tijd gekregen. Ik verwacht dat dit soort telefoontjes in 2015 behoorlijk zal toenemen.’ Dergelijke telefoontjes komen bij Montesquieu Finance & Risk Management vooral binnen van ING Real Estate Finance, Rabo-dochter FGH en in mindere mate van ABN Amro. Gezamenlijk is dat bankentrio goed voor 80 procent van de Nederlandse financieringsmarkt voor commercieel vastgoed. De rest van de markt is in handen van buitenlandse financiers en enkele institutionele beleggers die vooral krenten uit de pap vissen. Munten, partner bij Montesquieu, constateert dat in het afgelopen jaar duidelijk meer differentiatie is ontstaan in de kredietopslagen die banken als marge berekenen aan hun vastgoedklanten. In 2013 lagen die gemiddeld tussen de 225 en 275 basispunten, in 2014 is dat verder gedaald naar ongeveer 175 basispunten voor eersteklas portefeuilles. Daarentegen wordt voor de laagste categorie secundair vastgoed nu soms wel 350 basispunten berekend. ‘Je ziet dus dat de range is verbreed en dat de goeden niet meer onder de slechten hoeven te lijden, zoals dat een aantal jaren is gebeurd.’

Distressed vastgoed

De situatie mag grosso modo wat zijn verbeterd voor nieuwe vastgoedfinancieringen, dat geldt niet voor de herfinancieringsmarkt. Al is de enkele jaren geleden voorspelde rampspoed uitgebleven voor de herfinanciering van de op de top van de markt (2006-2008) gesloten leningen in combinatie met enorme afwaarderingen op portefeuilles. Volgens Munten wordt er niettemin toch in stilte veel pijn genomen door financiers en beleggers. Maar daarvan is slechts het topje van de ijsberg zichtbaar. Niemand heeft er belang bij het eigen leed uit te venten. Munten: ‘Nu de meeste afwaarderingen zijn genomen en de prijzen hier en daar zelfs beginnen te stijgen, zijn banken minder angstig om een vloedgolf aan distressed vastgoed op te wekken die de markt zou kunnen overspoelen. Ze spelen het onderhandelingsspel harder en gaan sneller over tot executie.’ Als voorbeeld noemt hij de mislukte herfinanciering van een portefeuille van 3.786 woningen van het Woninginvesteringsfonds (WIF). ABN Amro en de Bank Nederlandse Gemeenten hadden op die portefeuille een lening verstrekt van ongeveer 300 miljoen euro. Eind vorig jaar bereikte het WIF onder sterke druk van de beide financiers overeenstemming met Round Hill Capital over de verkoop voor 365 miljoen euro van deze ‘distressed portefeuille’. Het Wooninvesteringsfonds is in 2005 opgericht met als doel woningen van corporaties aan te kopen en later te verkopen. In die tijd konden corporaties alleen op deze omslachtige wijze hun woningen verkopen. Door gewijzigde wet- en regelgeving hebben corporaties inmiddels verschillende alternatieven om complexen zelf te verkopen.

Gedwongen verkopen

Verwacht Munten, wiens bedrijf veel klanten telt uit de corporatiesector, dit jaar meer gedwongen verkopen van woningcorporaties? ‘Nee, niet gedwongen vanuit een financieringsperspectief’, antwoordt hij bedachtzaam. ‘De leningen van het WIF waren niet  geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en daardoor was er sprake van een uitzonderlijke situatie.’ Deze risicoconsultant voorziet wel meer portefeuilleverkopen van corporaties vanuit strategische redenen. ‘Het WSW heeft een nieuw risicobeoordelingsmodel opgetuigd van 24 verschillende risico’s op basis waarvan de corporaties een score krijgen. De uitkomst van zo’n scan zal in hoge mate het borgingsplafond bepalen waarvoor het WSW financieel garant zal staan voor de financieringen van de betreffende corporatie. Vergelijk het maar met de beoordelingen van internationale kredietbeoordelaars als S&P, Moody’s en Fitch. Hun ratingmethodieken zijn door het WSW overgenomen en vervolgens hebben ze er een Nederlands corporatiesausje overheen gegoten. Resultaat van de scans zal in ieder geval zijn dat woningcorporaties veel kritischer naar zichzelf zullen kijken en ook in welke geografische gebieden ze wel of niet actief willen zijn.’ Voorbeelden uit de eigen praktijk mag Munten niet noemen. Als voorbeeld van een met ‘veel pijn’ verlopen herfinanciering in commercieel vastgoed verwijst hij naar de berichtgeving van Vastgoedmarkt in december 2014 over de Chalet Group, het vastgoedbedrijf van Marcel Boekhoorn. Vastgoedmarkt meldde toen dat het Amerikaanse private equitybedrijf Kildare voor 430 miljoen euro de Rabo-lening heeft opgekocht die rust op een grote vastgoedportefeuille van Boekhoorn. De verkoop levert financier Rabobank en Boekhoorn volgens anonieme bronnen een schadepost op van ongeveer 280 miljoen euro. Het betreft een vastgoedportefeuille van 430.000 m2 die Boekhoorn in twee verschillende transacties had gekocht van ING Real Estate en Van Boom & Slettenhaar.

2014 rustig jaar

Het mag in vele opzichten een roerig jaar zijn geweest, vooral geopolitiek, maar op de financiële markten heerste een redelijke rust. In 2014 geen eurocrisis, geen banken die bijna omvielen en geen opvallende renteschommelingen. Munten: ‘De financiële markten zijn het afgelopen jaar ondanks de crisis in de Oekraïne en de opkomst van IS een stuk robuuster geworden. Nederlandse banken zijn zelfs uitstekend uit de asset quality review test gekomen van de Europese Centrale Bank. Ze zitten in de kopgroep van Europa. Dat zie je ook terug in de tarieven van de credit default swaps (CDS) waarmee banken hun kredietrisico afdekken. Die zijn het afgelopen jaar grofweg gezegd voor Nederlandse banken gedaald van 100 naar 60 basispunten. Een deel daarvan sluizen banken door naar klanten, de rest van het voordeel steken ze in eigen zak.’ Voor 2014 voorspelde Munten dat de rente juist zou oplopen, maar het tegendeel is gebeurd: zowel de korte als de lange rente daalden. ‘Ik had niet verwacht dat de ECB met zijn stimuleringsbeleid zo ver zou gaan als de centrale banken van Japan, Amerika en Engeland’, reageert hij met een verontschuldigend lachje. ‘De korte rente, de beleidsrente, is verlaagd van een kwart procent naar 0,05 procent. De driemaands euribor, het belangrijkste tarief dat banken elkaar in rekening brengen, staat nu op 0,08 procent. Terwijl de depositierente, de rente waarvoor banken en institutionele partijen hun geld kunnen stallen bij de ECB, zelfs negatief is geworden met -0,2 procent.’ De lange rente is in 2014 zelfs flink gedaald. Leverde een Nederlandse staatsobligatie begin 2014 nog 2,2 procent op, nu is dat slechts 0,8 procent. De ongekend lage rente op staatsobligaties verklaart volgens Munten mede waarom beleggers in hun zoektocht naar rendement massaal uitkomen op vastgoed. Volgens berekeningen van vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff komt het beleggingsvolume voor 2014 zelfs uit op 9,7 miljard euro, waarvan 6 miljard euro komt van buitenlandse partijen. Op 2007 na zelfs het hoogste volume sinds de millenniumwisseling. Munten: ‘Ik denk dat die ultralage korte en lange rente voorlopig nog wel blijven, in ieder geval zolang het nog altijd aarzelende economisch herstel niet leidt tot hogere inflatie. Het betekent dat de yields in die delen van de vastgoedmarkt die beleggers aantrekkelijk vinden, zullen gaan dalen. Er wordt niet voor niks al gewaarschuwd voor een nieuwe zeepbel. Ik denk niet dat het zo’n vaart zal lopen. Beleggers zijn in het algemeen veel conservatiever gefinancierd dan in 2007, toen een leverage van 90 procent bij een nieuwe financiering niet ongebruikelijk was.’

Buitenlandse financiers

Munten verklaart de grote toeloop van buitenlandse beleggers niet alleen uit de aantrekkelijke prijzen voor Nederlands vastgoed. ‘In de ons omringende landen hebben vastgoedbeleggers veel ruimere en bredere financieringsmogelijkheden. Daardoor hebben ze behoorlijk diepere zakken dan hun Nederlandse concurrenten. Hoe je het ook wendt of keert in Nederland hebben drie banken 80 procent van de financieringsmarkt voor commercieel vastgoed in handen. Dat is feitelijk een oligopolie.’ Daarom voorspelt hij voor 2015 een beduidend grotere rol voor buitenlandse financiers en vooral alternatieve financiers. ‘Duitse vastgoedbanken zijn vorig jaar al actiever geworden, maar uitsluitend in die segmenten van de markt die zij als laag risicovol of anderszins als attractief beschouwen. Angelsaksische bankiers zie ik hier niet snel meer met eigen vestigingen komen.’ ‘Wat wel gebeurt is dat de kapitaalmarkten van Londen en ook Frankfurt steeds meer hun invloed doen gelden op vastgoedfinancieringen in ons land’, vervolgt hij. ‘Denk daarbij aan debt funds, hedgefondsen, en financieringsfondsen van institutionele spelers, zoals AXA en Allianz. Dit zijn twee grote spelers, maar de groei wordt vooral bepaald door veel relatief kleine spelers. We hebben het afgelopen jaar heel sterk geïnvesteerd in ons internationale netwerk en daarvan zullen we zeker de vruchten plukken in 2015.’

Door: Erik Wiegerinck